Para comprender mejor las diferencias que existen entre invertir en FIBRAS y en crowdfunding inmobiliario, tenemos que analizar brevemente cada concepto, ya que de otra forma no sabremos qué inversión valdría más la pena de acuerdo a nuestro capital, perfil de inversor, objetivos financieros, entre otros aspectos importantes.
Comenzaremos por las FIBRAS, que también son conocidas en mercados internacionales como REITs (Real Estate Investment Trust) y se refieren a instrumentos de inversión encargados de rentar y gestionar un portafolio de bienes inmuebles como: edificios para oficinas, hoteles, centros comerciales, desarrollos mixtos, etc.
De manera general, lo que ofrecen las FIBRAS a sus inversores es que les permiten tener acceso a un portafolio de activos que cobra rentas. Aunque este portafolio implica contar con grandes aportaciones de capital, tal vez miles o hasta millones de pesos o dólares.
Por otra parte, aunque es un concepto relativamente nuevo, el crowdfunding inmobiliario busca democratizar las bienes raíces.
¿Cómo que democratizar?
Sí, es sencillo, el crowdfunding inmobiliario está en constante búsqueda de proyectos que puedan ser financiados por un grupo de personas y de esta manera los bienes raíces no sólo queden en manos de grandes inversionistas.
Si estás considerando invertir en alguna de estas 2 opciones, debes saber que tanto las FIBRAS como el crowdfunding inmobiliario, se especializan en bienes raíces, sin embargo existen diferencias muy importantes que se deben tener en cuenta.
Entre las más básicas podríamos destacar las siguientes:
- Las personas que participan en el crowdfunding inmobiliario pueden tener poca o nula experiencia en el tema de las inversiones en bienes raíces; en cambio, para invertir en FIBRAS, se necesita un amplio conocimiento del mercado inmobiliario ya que son un instrumento para perfiles con alta tolerancia al riesgo, además, las inversiones en FIBRAS se hacen a través de casas de bolsa, inclusive en países como Estados Unidos, debes tener una calificación de inversionista sofisticado.
- El crowdfunding inmobiliario te ofrece la oportunidad de invertir en cualquier etapa por la que se encuentre un desarrollo inmobiliario, llámese construcción, remodelación o incluso reciclaje urbano.
Los activos de una FIBRA generalmente son activos estables, que simplemente cobran rentas. Esto se traduce en que las FIBRAS generalmente pagan menores retornos que los que paga un proyecto en desarrollo. - Las personas que deciden invertir en crowdfunding inmobiliario pueden hacerlo de forma directa en una plataforma online desde $5,000 pesos; posteriormente los inversionistas pueden obtener rendimientos por haber aportado un porcentaje para el desarrollo de algún inmueble. Invertir en FIBRAS puede ser un proceso más tardado, que conlleve algunos días por el papeleo y requisitos por parte del inversionista.
- Los rendimientos de las FIBRAS varían conforme a su precio en el mercado. Aunque, desde hace un par de años han rondado entre 4-6% en promedio; en cambio, los rendimientos de los proyectos de crowdfunding inmobiliario suelen ser mayores a los que ofrece una FIBRA, pues van desde un 12 hasta un 15% anual.
- El portafolio de activos de una FIBRA lo elige su propia administración.
El crowdfunding inmobiliario te permite planear y dar seguimiento a tu propio portafolio, seleccionando a través de una plataforma web los proyectos inmobiliarios en los que quieras participar. - Las FIBRAS generalmente invierten en activos de tamaños considerables, como los complejos mixtos (mezcla de oficinas, residenciales, centros comerciales, entre otros). El crowdfunding brinda la oportunidad de invertir en proyectos pequeños a los que se pueda acceder fácilmente.
- Otra diferencia importante que se puede resaltar, es la liquidez que ambos canales ofrecen, pues las inversiones en crowdfunding son a mediano y largo plazo, lo cual indica que no tienen liquidez antes de su vencimiento.
Sin embargo, las acciones de las FIBRAS (llamadas CBFIs) tienen liquidez inmediata. - Al invertir en crowdfunding inmobiliario el monto principal de tu inversión no cambia (salvo en caso de impago), esto se debe a que cada vez que los desarrolladores repagan sus financiamientos, el monto del principal es el mismo que invertiste en un inicio, adicional al rendimiento generado.
En el caso de Expansive (empresa mexicana dedicada al crowdfunding inmobiliario), ante un eventual impago por parte de los desarrolladores, se protege las inversiones con la ejecución de la garantía hipotecaria solicitada en un principio a los solicitantes de financiamiento, la cual debe valuarse en el doble del capital que solicitan.
¿Qué piensas ahora sobre ambas formas de inversión inmobiliaria?
