Al analizar una oportunidad de inversión en bienes raíces comerciales, hay muchos números que guían a los inversionistas a determinar si una propiedad cuenta con un rendimiento que cumpla con sus objetivos y que el inversionista considere que es un rendimiento apropiado ajustado al riesgo en relación con otras inversiones en el mercado.
Por lo tanto, compartiremos una descripción de varias de las principales métricas que los inversores inmobiliarios utilizan para considerar si vale la pena realizar o no una inversión.
Cabe mencionar que, cuando se presenta una posible oportunidad a considerar para los inversores, algunas métricas se denotarán como un “Objetivo”, lo que simplemente significa que la oferta incluye insumos, como alquileres y gastos, que son de naturaleza especulativa y se basarán en la ejecución de un plan de negocios en el futuro.
Métricas de activos
1 Tasa Interna de Retorno (TIR)
La tasa interna de rendimiento, o por sus siglas en inglés IRR (Internal Rate of Return), es la medida de la tasa de rendimiento de una inversión y a menudo, se denomina tasa de retorno de flujo de efectivo descontado o tasa de retorno compuesta efectiva.
Es el retorno de una propiedad mediante un valor de tiempo de las entradas y salidas de capital durante un período de tiempo proyectado, también llamado período de retención. Para explicarlo mejor, imagina que la inversión se realiza como una salida de dinero al comienzo o tiempo cero, y la propiedad hace las distribuciones como entradas de dinero a los inversionistas a veces proyectadas hacia el futuro. Finalmente, luego de la venta una entrada de dinero (es de esperar una ganancia si el activo se vende por más del precio de compra, tarifas y mejoras de capital).
Usando una calculadora financiera o excel, el suscriptor de un proyecto usará estas entradas y salidas en los períodos de tiempo proyectados para lograr un rendimiento estimado del proyecto. Es de destacar que se pueden estimar múltiples IRR cambiando las entradas utilizadas. Y como el tiempo es una aportación importante que impacta la TIR, si nada más cambia, pero el período de espera es más corto que el proyectado originalmente, la TIR puede aumentar y si el período de espera se prolonga, la TIR puede disminuir, incluso si no hay un cambio real a la ejecución de un proyecto.
2 Cash on Cash – CoC
El CoC, es la relación entre el flujo de efectivo anual antes de impuestos y el monto total de efectivo invertido, expresado como un porcentaje.
Por ejemplo, si un inversionista invierte $100,000 en un proyecto y recibe una distribución en el año 2 de $5,000, luego el efectivo en efectivo para ese año es $5,000 / $ 100,000 o 5%.
Cuando se presenta ‘CoC’ para una transacción en particular, puede mostrarse como el promedio de efectivo en los índices de efectivo durante el período de retención. Para las transacciones de valor agregado, es probable que la propiedad experimente algún tipo de mejoras durante los primeros años de un período de espera y, por lo tanto, se puede esperar que tenga menos CoC, hasta que el trabajo en la propiedad se haya completado y las rentas puedan aumentarse.
3 Equity Multiple (EM)
El Equity Múltiple es un múltiplo que refleja el efectivo total que un inversionista ha invertido en la cantidad de efectivo que la inversión ha generado en su totalidad. Por ejemplo, si un inversionista coloca $ 100,000 en una propiedad y recibe $ 200,000 en total de Las distribuciones durante el período de retención y las ganancias tras la venta, este escenario se reflejaría como un múltiplo de capital de 2.0X porque $ 200,000 devueltos divididos por $ 100,000 invertidos equivalen a 2.0.
El múltiplo de capital se diferencia del coeficiente CoC, debido al hecho de que el múltiplo de capital está calculando el flujo de efectivo y las distribuciones durante todo el período de retención, mientras que el CoC, solo está considerando el flujo de efectivo en forma anualizada.
Al analizar las tres métricas, IRR, CoC y EM, para determinar si invertir en un proyecto inmobiliario en particular y para comparar los rendimientos de un proyecto a otro, también es importante revisar y considerar los siguientes factores: el período de tiempo se proyecta que el proyecto se llevará a cabo, el mercado donde se está comprando el activo (más mercados centrales / metropolitanos tienen valores de propiedad más altos que se consideran menos riesgosos, pero también pueden tener un flujo de efectivo relativo menor y, por lo tanto, retornos esperados), el alcance del trabajo requerido por el plan de negocios, el costo y los términos de la deuda principal sobre la propiedad, la experiencia del operador y la capacidad de ejecutar el plan de negocios, los honorarios del proyecto, los factores de riesgo que son específicos del proyecto, la tasa máxima de salida utilizada para estimar el precio objetivo de venta de la propiedad, y los factores macro y microeconómicos que respaldan el plan de negocios tal como se presenta (es decir, el crecimiento estimado de la renta, el crecimiento estimado del empleo, el crecimiento estimado de los ingresos, el número de unidades en construcción en el mercado o el submercado que pueden afectar la oferta).
Esta lectura se extrajo originalmente de Realty Mogul. Te recomendamos consultar la segunda y tercera parte.
