Aunque es ampliamente reconocido que una fuerte inversión inmobiliaria tiene el potencial de generar una riqueza considerable, hasta hace relativamente poco era bajo el número de inversionistas que tenían la oportunidad de adquirir experiencia de primera mano con esta clase de activos. Y a pesar de sus muchas ventajas, los bienes raíces pueden ser una inversión compleja. Con la amplia disponibilidad de oportunidades, es importante siempre saber cómo abordar todo tipo de métodos de inversión inmobiliaria, tanto activos como pasivos, desde propiedades de alquiler o FIBRAS Públicas o hasta Crowdfunding Inmobiliario.
Una inversión inteligente comienza con saber cómo hacer las preguntas correctas. Ahí es donde este artículo puede ayudar. No importa el método que planees usar para poner tú primera inversión en bienes raíces, estas son preguntas que debes considerar de antemano. Al estudiar los puntos y las posibles ventajas que se describen aquí, podrás aprender algunas de las formas de evaluar una inversión antes de comprometer el dinero que tanto te ha costado ganar.
Preguntas que debes hacerte antes de invertir en bienes raíces
Comencemos con preguntas que todo posible inversionista de bienes raíces debe tener en cuenta, sin importar el tipo de modelo de inversión que estés considerando.
¿Tienes el tiempo y la experiencia para invertir activamente, o tendría más sentido que invirtieras pasivamente?
Existen grandes diferencias entre la inversión inmobiliaria activa y pasiva, y la mayoría de los inversionistas tendrán una clara inclinación por una sobre la otra. Sin embargo, si tú acabas de empezar a pensar en bienes raíces en general, es posible que no te hayas dado cuenta exactamente dónde está tú preferencia. Una vez que lo hagas, es probable que identifiques la opción que mejor se adapte a tú situación, o que reconozcas que un modelo simplemente no es factible o económico para ti. Por ejemplo, ¿te encanta la idea de ser propietario? Entonces podemos ver las opciones activas. Alternativamente, simplemente no tienes el tiempo para tratar con las propiedades y los inquilinos de primera mano? Considera las inversiones pasivas. Esas decisiones pueden tener un impacto inmediato en la inversión específica que tú persigues, y cuánto te costará comenzar.
¿Cuál es el plazo de tú inversión? Y, ¿qué importancia tendrá la liquidez para ti en el futuro?
Definir una línea de tiempo, o horizonte de inversión, es crítico para cualquier inversión, aunque algunos tipos son particularmente ilíquidos (lo cual no es necesariamente algo malo). Esto hace que la identificación de una línea de tiempo cómoda sea aún más importante cuando se trata de invertir en bienes raíces. Asegúrate de saber si necesitarás liquidez y cuándo y, en caso afirmativo, si la inversión puede satisfacer tus necesidades particulares.
¿Cuáles son los beneficios fiscales potenciales?
Tanto las inversiones inmobiliarias activas como pasivas pueden ofrecer ventajas fiscales, pero los beneficios fiscales exactos disponibles para los inversionistas dependen de la inversión.
Por ejemplo, si decides comprar un departamento y adquirir un crédito hipotecario, esos intereses son deducibles de tus ingresos.
Cada conjunto de ventajas fiscales puede ayudar a un inversionista a lograr un objetivo diferente. Por eso es importante determinar qué ventajas fiscales te ayudarán a alcanzar tus objetivos de inversión.
¿Cómo afectarán los bienes raíces a tú cartera en general?
Uno de los beneficios más reconocidos de los bienes raíces es su capacidad para diversificar tú portafolio. Pero no toda la diversificación es igual. Asegúrate de entender exactamente cómo la adición de una nueva inversión afectará el riesgo general y el potencial de ganancias de tú situación de inversión. Por ejemplo, el hecho de que una inversión se realice en el mercado público o privado puede desempeñar un papel importante en tú capacidad de diversificación.
¿Qué es lo que hace que una inversión inmobiliaria en particular sea atractiva para ti? ¿Cómo definirías el éxito?
“Rendimiento” puede parecer la respuesta obvia, pero las respuestas pueden diferir tanto como las personas mismas. Para algunos, adrenalina es su primera opción en el escenario de bienes raíces, mientras que otros quieren mantenerse lo más alejados posible del trabajo práctico. Saber qué es lo que más te importa en una inversión te ayudará a determinar una visión clara de cómo puede ser el éxito de esta inversión. Lo más probable es que implique una meta de retorno, pero ¿incluirá otros aspectos, beneficios o responsabilidades?
¿Quieres ser dueño de un inmueble y activamente estás cobrando rentas o prefieres ser socio en un desarrollo en donde alguien administre y te paguen ingresos mensuales?
Inversiones Activas
¿Crees que podría estar interesado en obtener una hipoteca y comprar un condominio de alquiler en ese nuevo desarrollo al otro lado de la ciudad? ¿Has visto a un compañero de trabajo financiar sus vacaciones de verano con un AirBnB y ahora quieres tener el tuyo? En otras palabras, ¿está listo para convertirte en propietario?
Estas son las preguntas a considerar antes de iniciar una inversión inmobiliaria activa, por tú cuenta, donde tú eres personalmente responsable de las decisiones que impactarán el activo y el éxito de la inversión.
¿Qué cantidad de enganche e hipoteca necesitas para comenzar? ¿Cuánto capital adicional necesitarás en el futuro?
Esta es la primera y probablemente más obvia consideración para un inversionista activo en bienes raíces. Una inversión inmobiliaria tradicional y activa implica la compra directa de una propiedad – terreno, edificio y todo – ya sea para rentarlo o revenderlo. Para muchos inversionistas, esa es una perspectiva costosa. Además, la inversión en bienes raíces rara vez es una industria estática, que consiste en simples transacciones de compra y venta. A menudo es necesario realizar trabajos de valor añadido en forma de renovaciones o reparaciones. Y esas tareas adicionales cuestan dinero más allá de su inversión inicial. Además de eso, tú necesitas considerar los costos continuos como los impuestos a la propiedad, el seguro de vivienda y el seguro hipotecario. Al analizar el precio de una inversión, no olvides tener en cuenta los costos blandos junto con los costos duros.
Dependiendo de tú tolerancia al riesgo, tus necesidades de liquidez y el rendimiento deseado, ¿deberías elegir una inversión de deuda o de capital?
Esta pregunta ilustra cómo entrar en una inversión por tú cuenta puede ocasionalmente requerir un conocimiento mucho más especializado. Por un lado, decidir entre deuda y capital implica un nivel de inversión considerablemente avanzado que muchas personas aún no conocen. Pero por otro lado, si se consideran toda la gama de bienes raíces, existe la posibilidad de que se enfrenten a estas distinciones, y entender los pros y los contras de cada una de estas estructuras puede ser crucial para maximizar el rendimiento potencial y minimizar el riesgo. Tomar la decisión correcta requiere que tú tengas un control cómodo sobre cada uno de ellos y cómo trabajan juntos. Invertir en bienes raíces directamente puede ofrecer ventajas obvias; cualquier retorno ganado es tuyo y solo tuyo, pero también significa que tú asumes toda la responsabilidad de entender cualquier matiz.
¿Qué tipo de activos y estrategia son adecuados para ti en tú mercado?
Los activos inmobiliarios más obvios para la inversión directa son las casas residenciales o los condominios. Pero, ¿hay otras variables que podrían hacer de otro tipo de activo una opción más prometedora? ¿Superficie comercial o de oficinas? Quizás ha habido una nueva oleada de jóvenes profesionales, gracias a un cambio en las leyes locales, y los edificios de oficinas están aumentando de valor. Pero, con un cambio en la clase de bienes raíces, también se requiere un cambio en la experiencia. Evalúa las opciones y asegúrate de que tú dinero está haciendo lo mejor que puede en cualquier circunstancia obvia.
¿Qué tan bien entiendes la ciudad específica en la que planeas invertir? ¿Cuáles son las oportunidades y riesgos locales?
“Ubicación, ubicación, ubicación” es un dicho tan preciso como un cliché. Un almacén en el centro de la Ciudad de México podría tener una perspectiva totalmente diferente de una estructura idéntica en Baja California. ¿Cómo puedes esperar que se desarrolle el área que estás mirando? Debe asegurarte de tener en cuenta tantas variables específicas de la ubicación como sea posible, desde los riesgos de desastres naturales hasta la contaminación acústica, todo lo cual puede dificultar la seguridad de los inquilinos. Por ejemplo, tal vez el edificio de al lado sea una escuela. Esto puede tener un efecto importante en la forma en que tú eres capaz de desarrollar y utilizar la propiedad. Se honesto con la fidelidad de tú experiencia – intenta saber lo que no sabe y rellene los huecos.
¿De cuánto tiempo dispones para dedicarle a tú inversión inmobiliaria?
Para algunos inversionistas, el tiempo es un bien más escaso que el dinero. Del mismo modo, algunos modelos de inversión aplican intrínsecamente una carga temporal mucho mayor que otros. Si tú inversión requiere de un propietario, ¿podrías dedicarle unas horas? Si no, ¿puedes permitirte contratar a un administrador de propiedades? A diferencia de otras inversiones, que requieren atención sólo en horario de operaciones, una propiedad de inversión requiere una administración constante siempre y cuando tú seas el propietario de la inversión.
Inversiones pasivas, a través de un fondo, servicio y/o plataforma
La compra directa de bienes raíces puede ser la forma más conocida de invertir en esta clase de activos, pero no es el único método. Hoy en día, hay una gran cantidad de opciones para acceder al mercado, para inversionistas de todo tipo. Con los métodos de inversión pasiva “sin intervención”, la adquisición y administración de bienes raíces se deja en manos de profesionales dedicados y experimentados. Las FIBRAS y las plataformas en línea pueden racionalizar considerablemente el proceso de inversión. Sin embargo, estos modelos también vienen con su propia lista de preguntas cruciales, igualmente importantes para revisar si tú decides que este es el enfoque adecuado para ti.
¿Calificas?
Una vez más, recomendamos comenzar con una de las preguntas más básicas pero relevantes. Antes de dedicarle demasiado tiempo a imaginar tú futuro con un servicio en particular, asegúrate de verificar y confirmar qué tipo de inversionistas admiten. Por ejemplo, algunos fondos proporcionados por famosas compañías de bienes raíces de capital privado, solo admiten a inversionistas que alcanzan altos niveles salariales, mientras que las plataformas más nuevas, como Expansive, rompen con las barreras de entrada y permiten a cualquiera invertir.
¿Cuál es el rendimiento histórico del gestor de inversiones?
Siempre debes recordar que el rendimiento pasado no garantiza ni puede garantizar resultados futuros, pero observar el historial de un servicio es una forma de desarrollar una idea de la experiencia y el carácter de la organización. ¿Cómo les ha ido en años anteriores? ¿Han mostrado un cuidado responsable de los fondos de los inversionistas en el pasado? Cada uno de estos factores puede ayudarte a determinar cómo será tú experiencia de inversión con un servicio en particular.
¿Cómo se comportará el servicio si el mercado entra en recesión?
¿Da el asesor una indicación de cómo se comportarán si el mercado cambia su comportamiento de cómo se ve ahora mismo? Los inversionistas exitosos y conocedores citarán el hecho de que el mercado es fundamentalmente impredecible -lo cual es absolutamente cierto- pero eso no disminuye la importancia de la preparación. Asegúrate de saber que tú asesor tiene un plan para la próxima crisis financiera, sin importar qué tan probable sea que llegue a la vuelta de la esquina hoy, mañana o dentro de cinco años.
¿Qué tan bien puedes rastrear y administrar la inversión a través del servicio?
Una de las grandes ventajas de invertir en bienes raíces directamente es que tú nunca tienes ninguna duda de lo que tú dinero está haciendo o cómo rastrearlo. Por otro lado, cuando tú inviertes usando un servicio, sólo puedes rastrear aquellas cosas en las que el servicio te da visibilidad. ¿Qué aspecto tiene ese acceso? ¿Es fácil acceder a la información y entenderla? Ahora que la mayoría de los servicios están en línea, hay expectativas de informes dinámicos y de fácil gestión. Asegúrate de entender cómo interactuarás con tú inversión después de que tú capital sea entregado al administrador de inversiones. En Expansive, pedimos reportes trimestrales a los desarrolladores para que el inversionista pueda ver el avance de la obra en la cual decidió invertir.
¿Serviría mejor a tú cartera una fibra que cotiza en bolsa o en una plataforma de fondeo colectivo?
Una de las mayores razones por las que la gente recurre a los bienes raíces es para mejorar la diversificación general de sus portafolios. A menudo, algo como FIBRAS Públicas parecerá satisfactorio, ya que pueden exponer a hasta cien propiedades distintas, aparentemente proporcionando una amplia diversificación. En realidad, sin embargo, la negociación pública de estos fondos puede comprometer seriamente el grado en que se diversifican más allá de otros activos del mercado público, como el mercado de valores: un fondo que cotiza en bolsa a se correlaciona estrechamente con otras inversiones públicas. Por otro lado, las plataformas que invierten en bienes raíces privados pueden proporcionar exposición a docenas de propiedades en el mercado privado, lo que, en total, puede representar una diversificación significativamente mayor.
¿Qué sigue si quieres invertir?
En muchos casos, nadie más que tú puede responder a estas preguntas, basándote en tus circunstancias financieras, tus preferencias personales, tú experiencia y las oportunidades particulares a las que tienes acceso. Pero no dejes que una abundancia de opciones te intimide para que no elijas nada en absoluto – hay una gran posibilidad de que los bienes raíces puedan beneficiar tú cartera de inversiones de muchas maneras.
Dependiendo de si decides invertir en bienes raíces y del modelo de inversión que consideres más adecuado para ti, es posible que descubras que Expansive representa una oportunidad revolucionaria: accesible para todo el mundo, inversiones de prácticamente cualquier tamaño, verdaderamente pasivas y sin comisiones.
Nace Expansive para hacer que la inversión en bienes raíces en el mercado privado sea más rápida y fácil de lo que nunca ha sido. Democratizamos las inversiones y damos acceso a todas las personas a inversiones inmobiliarias.
