El monitoreo del desempeño de inversiones como acciones y bonos es relativamente simple. En cualquier día dado, los inversores pueden iniciar sesión en sitios web de noticias financieras o sus cuentas de corretaje para ver cómo se han desempeñado sus tenencias.
Sin embargo, los bienes raíces son un activo privado que no ofrece la misma visibilidad diaria en los precios y el rendimiento. Calcular un rendimiento histórico o esperado puede requerir más esfuerzo. A la luz de esto, una de las formas más comúnmente aceptadas para medir la rentabilidad de una inversión en bienes raíces es mediante el cálculo de su tasa interna de rendimiento (IRR).
IRR: tasa interna de retorno
La tasa interna de rendimiento (IRR, por sus siglas en inglés) es una métrica que informa a los inversores el rendimiento anual promedio que han obtenido o pueden esperar obtener de una inversión en bienes raíces a lo largo del tiempo, expresada como un porcentaje.
Ejemplo: La TIR para el Proyecto A es 12%. Si invierto en el Proyecto A, puedo esperar un rendimiento anual promedio del 12%.
La idea básica detrás de IRR es combinar una medida de ganancias y tiempo en una sola métrica.
El concepto de ganancia es relativamente sencillo: la cantidad de efectivo que genera una inversión en relación con la cantidad que se invirtió.
El valor temporal del dinero es un concepto algo más complejo: la inflación afecta el valor del dinero a lo largo del tiempo, lo que significa que un dólar hoy vale más que un dólar dentro de cinco años. Por ejemplo, $ 1 hoy solo puede tener $ 0.90 de poder de compra en 2022.
Del mismo modo, cada inversión tiene un compromiso, o costo de oportunidad. Si elige invertir en el proyecto A, puede significar que está perdiendo la oportunidad de invertir en el proyecto B. O, si recibe un dólar hoy, podría invertir ese dólar y obtener una rentabilidad; pero si recibe ese dólar en el futuro en lugar de hacerlo de inmediato, en efecto, está perdiendo el rendimiento potencial.
Cómo los inversionistas inmobiliarios pueden usar la TIR
A lo largo de la vida de una inversión en bienes raíces, que suele durar al menos unos pocos años, los inversores reciben una serie de pagos provisionales de los inquilinos, así como una suma global más grande una vez que se vende una propiedad. En ocasiones, también puede haber una refinanciación o algún otro evento que genere ingresos adicionales en efectivo. Debido a que estos flujos de efectivo ocurren durante muchos meses o años, su valor relativo no es igual. Como se mencionó anteriormente, un dólar hoy vale más que un dólar dentro de cinco años.
La Tasa Interna de Retorno permite a los inversionistas derivar una comparación de manzanas con manzanas a través de oportunidades de inversión ponderando adecuadamente los flujos de efectivo que ocurren en diferentes momentos.
Es importante tener en cuenta que para la mayoría de las inversiones inmobiliarias, la TIR inicial es solo una estimación basada en una serie de supuestos. Sin embargo, sigue siendo una herramienta valiosa para medir el rendimiento anualizado potencial de un proyecto. Una vez que se vende la inversión, se puede calcular la TIR final real.
Cálculo de la TIR para inversiones inmobiliarias comerciales
El objetivo de la Tasa Interna de Retorno es proporcionar a los inversores un rendimiento esperado basado en flujos de efectivo que varían con el tiempo. Un cálculo de Tasa Interna de Retorno nivela esos flujos de efectivo expresando un porcentaje único: la tasa anual a la cual el valor presente neto (NPV) de esos flujos de efectivo es igual a cero.
Por lo tanto, la fórmula matemática para la Tasa Interna de Retorno implica encontrar la tasa de descuento, o tasa de interés, que establece todos los flujos de efectivo del proyecto a un VAN de cero. Un proyecto con un Tasa Interna de Retorno positivo significa que los inversores han obtenido un retorno de su inversión. Una Tasa Interna de Retorno negativa implica un proyecto de pérdida de dinero.
El cálculo de la TIR para inversiones en bienes raíces implica hacer algunas suposiciones:
- El nivel de distribuciones anuales a los inversores.
- La fecha en que se venderá el proyecto.
- El precio al que se vende el proyecto.
- Cada uno de estos supuestos se medirá en relación con el costo inicial de la inversión.
Ejemplo 1:
Encuentre la TIR de una inversión de cinco años sin distribuciones anuales.
Supongamos que la inversión inicial es de $ 1,000.
Supongamos que no se reciben flujos de efectivo durante el período de cinco años.
Supongamos que los $ 1,000 iniciales se recuperan al final del año cinco.
En este caso, la TIR sería cero. Esto se debe a que no se recibieron flujos de efectivo y la inversión inicial se recuperó después de cinco años; la inversión no generó ningún beneficio adicional.
Ejemplo 2:
Encuentre la TIR de una inversión de cinco años con distribuciones anuales.
Supongamos que la inversión inicial es de $ 1,000.
Supongamos que se reciben distribuciones anuales de $ 100 del proyecto.
Supongamos que los $ 1,000 iniciales se recuperan al final del año cinco.
En este ejemplo, la TIR es del 10%. Eso significa que la inversión generó un beneficio anualizado del 10%.
Ejemplo 3:
Encuentre la TIR de una inversión de cinco años sin distribuciones anuales.
Supongamos que la inversión inicial es de $ 1,000.
Supongamos que no se reciben flujos de efectivo durante el período de cinco años.
Supongamos que la inversión inicial se vende por $ 1,610.
En este caso, la TIR sigue siendo del 10% porque el valor de la inversión se apreció de $ 1,000 a $ 1,610 (10% compuesto anualmente) a pesar de que no se recibieron flujos de efectivo en el ínterin.
Para flujos de caja más variados, realizar este cálculo puede ser difícil, Si no imposible, solo usando lápiz y papel. Por esa razón, la mayoría de las personas usan calculadoras u hojas de cálculo en línea para hacer el trabajo por ellos.
Nota: Estos ejemplos son simplificaciones extremas. Los flujos de efectivo reales de un proyecto normalmente implicarán cantidades variables.
Las carencias del uso de la TIR en inversiones inmobiliarias.
El uso de IRR para inversiones inmobiliarias tiene ventajas; considera la sincronización de los flujos de efectivo futuros y los pondera en consecuencia, y puede ser relativamente simple de calcular (particularmente cuando se utiliza una calculadora de IRR).
Pero los inversores no deben confiar solo en la IRR para guiar sus decisiones de inversión.
Lo más importante es que una IRR más alta no significa necesariamente que un proyecto sea una mejor inversión; muchos factores pueden determinar el rendimiento de un proyecto. Por ejemplo, un cálculo de Tasa Interna de Retorno no tiene en cuenta el tamaño o el perfil de riesgo de un proyecto, el período de tiempo durante el cual se generará ese rendimiento o la cantidad real de ganancias en dólares que se realizará. Los proyectos inmobiliarios también pueden conllevar riesgos que pueden ser difíciles de proyectar con precisión, como las tarifas de alquiler y la ocupación.
Debido a que la IRR se basa en tales suposiciones, las proyecciones de los gerentes a veces pueden tergiversar o engañar. Por lo tanto, los inversores deben evaluar la validez de los supuestos subyacentes en lugar de tomar una decisión de inversión basada únicamente en la TIR establecida.
En pocas palabras, un cálculo de IRR es una proyección y, como en cualquier estimación, los resultados reales pueden variar sustancialmente de las expectativas.
Considera métricas adicionales
Dada la dinámica anterior, se alienta a los inversionistas a utilizar la Tasa Interna de Retorno junto con otras métricas, como el múltiplo de capital. Para calcular el múltiplo de capital, un inversionista dividiría el total de flujos de efectivo acumulados que planean recibir durante la vida del proyecto. Por su inversión inicial. Sin embargo, los múltiplos de capital no tienen en cuenta el valor temporal del dinero, que es donde IRR es un complemento útil.
La aplicación de Tasa Interna de Retorno junto con otras medidas de rendimiento puede ayudar a los inversores a contextualizar no solo las oportunidades inmobiliarias, sino prácticamente cualquier oferta de inversión. El objetivo final debe ser una mejor comprensión de los rendimientos pasados y potenciales en todo el espectro de inversión.
