¿Qué me conviene deuda o coinversión?

El fondeo colectivo inmobiliario en México es una realidad e invertir en bienes raíces a través de una plataforma de crowdfunding tiene ciertas ventajas sobre las FIBRAS (Fideicomisos de Inversión en Bienes Raíces), o comprando directamente un inmueble. 

Es importante saber que existen 2 formas en las que se puede invertir en crowdfunding inmobiliario, la primera inversión es deuda y la segunda son las inversiones de capital (comúnmente llamadas “Coinversión” o “Equity”). Estas 2 clases de inversión tienen perfiles de riesgo y de retorno muy diferentes. Entender las diferencias es de suma importancia para poder hacer una mejor inversión.

Invertir en deuda

Al invertir en proyectos de deuda, el inversionista está actuando como un prestamista para la empresa dueña del terreno o la empresa que realice la construcción. Este tipo de inversiones tienen prioridad a la hora de hacer el retorno de intereses.

Normalmente la inversión está garantizada por la propiedad misma, lo que significa que en caso de que un desarrollador no pueda devolver el préstamo, se grava el terreno a favor de los inversionistas. En este tipo de inversión, los inversores reciben una tasa de retorno fija, a un plazo establecido.

Pros

  • Tiempo de espera más corto: Las inversiones de deuda suelen tener un período más corto en comparación con las inversiones de coinversión. Dependiendo de la naturaleza del acuerdo, el tiempo de espera puede durar entre seis y 18 meses. Eso es un plus para los inversionistas que no se sienten cómodos atándose a inversiones de largo plazo.
  • Menor riesgo: Debido a la forma en que están estructuradas las inversiones de deuda; los inversores toman menos riesgo. El préstamo está garantizado por la propiedad en donde se construye, que actúa como una póliza de seguro contra el reembolso del préstamo en caso de que la desarrolladora incumpla con sus obligaciones. Algunas plataformas como Expansive, en sus proyectos de deuda otorgan pagarés expedidos por la desarrolladora a favor de los inversionistas.
  • Ingresos estables: Las inversiones en deuda son más previsibles en términos de cantidad y frecuencia de pagos. Si bien cada acuerdo es diferente, no es raro que los inversionistas reciban intereses entre el 12% y el 16% anual. Estos retornos se pagan típicamente sobre una base trimestral.

Contras

  • Retornos más bajos: Al implicar menor riesgo los beneficios obtenidos están limitados por una tasa de interés fija. Los inversores tienen que tener claro si están dispuestos a sacrificar el potencial para obtener rendimientos más altos como las de la coinversión a cambio de una apuesta más segura.

Invertir en coinversión

Al invertir en coinversión, el inversionista se vuelve socio de una parte del proyecto inmobiliario y consigue compartir tanto los riesgos como los beneficios. Dependiendo del proyecto los beneficios provienen de los ingresos de la comercialización y apreciación del inmueble . En México no todas las plataformas de fondeo colectivo tienen proyectos en coinversión.

Pros

  • No hay límite en los rendimientos: Las inversiones a través del modelo de coinversión ofrecen un horizonte más amplio, en términos de potencial para generar rendimientos todavía mayores a los estimados. Es posible ver retornos anualizados que van del 17% al 25% anualizado.
  • Vas de la mano con desarrolladores: Invertir en coinversión es volverte socio de grandes desarrolladores, por lo que puedes ser parte de un proyecto inmobiliario que antes era exclusivo de personas con alto poder adquisitivo. Gracias al poder del fondeo colectivo puedes ser parte con una contribución pequeña.

Contras

  • Más riesgo: Invertir en equity puede generar más ganancias a los inversionistas, pero significa tomar un riesgo más grande. Los inversores son segundos en la línea cuando se trata de recibir los repagos de su inversión. Si la comercialización no es la adecuada, puede fácilmente traducirse en pérdidas. Como medida de mitigación de riesgos, las plataformas de Crowdfunding Inmobiliario deben hacer un estricto  due diligence sobre la propiedad que se fondeará a fin de exponer los riesgos y las mitigantes a estos mismos.
  • Período de retención más largo: La mayoría de los inversionistas que prefieren equity están buscando un marco de tiempo mucho más largo en comparación con los inversores de deuda. Los tiempos de retención pueden extenderse a lo largo de 2, 3 o hasta 5 años. Es una consideración importante si estás interesado en mantener un alto grado de liquidez en tu cartera.

Sin duda alguna, el Fondeo Colectivo Inmobiliario es una opción atractiva para los inversionistas que quieren invertir en bienes raíces de una manera rentable y eficaz.

En Expansive la inversión mínima es de $15,000 pesos, que es un monto relativamente pequeño para tener acceso a esta clase de inversiones. Tanto las inversiones de capital como de deuda tienen sus aspectos positivos y negativos, que los inversores inteligentes deben analizar, para tomar la mejor decisión dependiendo su tolerancia al riesgo y la necesidad de liquidez que puedan llegar a tener en el tiempo.

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